相続で受け継いだ田舎の土地や、もう使う予定のない土地をお持ちの方も多いのではないでしょうか。そのような土地を500万円程度で売却する場合、思っている以上に税金がかかることがあります。この記事を通じて、皆様が安心して土地売却を進められますよう、心を込めてご説明いたします。
1. 土地売却でかかる税金の種類
土地を売却する際にかかる主な税金は、次の5つです。
利益が出た場合に支払う税金
• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税
手続きに必要な税金
• 印紙税（売買契約書に貼付）
• 登録免許税（所有権移転登記）
利益が出なかった場合は、所得税・住民税・復興特別所得税（まとめて「譲渡所得税」と呼ばれます）はかかりません。ただし、印紙税と登録免許税は売却時に必ずかかる費用です。
利益が出た場合に支払う税金
• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税
手続きに必要な税金
• 印紙税（売買契約書に貼付）
• 登録免許税（所有権移転登記）
利益が出なかった場合は、所得税・住民税・復興特別所得税（まとめて「譲渡所得税」と呼ばれます）はかかりません。ただし、印紙税と登録免許税は売却時に必ずかかる費用です。
2. 500万円売却時の税額目安
500万円で土地を売却した場合の譲渡所得税は、約100万円程度が目安となります。
ただし、この金額は以下の条件により大きく変動します：
• 土地の所有期間（5年以下か、5年超か）
• 取得時の費用
• 売却時にかかった費用
• 利用できる特例の有無
所有期間が5年以下の場合は約40％の税率、5年超の場合は約20％の税率となるため、売却のタイミングが重要になります。
なお、相続で取得した土地の場合は、被相続人（亡くなった方）が取得した時点からの期間で判定されますので、ご注意ください。
ただし、この金額は以下の条件により大きく変動します：
• 土地の所有期間（5年以下か、5年超か）
• 取得時の費用
• 売却時にかかった費用
• 利用できる特例の有無
所有期間が5年以下の場合は約40％の税率、5年超の場合は約20％の税率となるため、売却のタイミングが重要になります。
なお、相続で取得した土地の場合は、被相続人（亡くなった方）が取得した時点からの期間で判定されますので、ご注意ください。
3. 税金計算の3ステップ
税金の計算は、次の3つのステップで行います。
STEP1：譲渡所得の計算
まず、実際の利益（譲渡所得）を計算します。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
• 売却価格：500万円
• 取得費：土地を購入した時の費用（相続の場合は売却価格の5％で計算可能）
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、印紙代など売却時にかかった費用
STEP2：特別控除の適用
条件を満たせば、譲渡所得から特別控除を差し引くことができます。
STEP3：税率の適用
控除後の所得に、所有期間に応じた税率を適用して税額を計算します。
• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315％
※相続で取得した場合は、被相続人が取得した日からの期間で判定します
STEP1：譲渡所得の計算
まず、実際の利益（譲渡所得）を計算します。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
• 売却価格：500万円
• 取得費：土地を購入した時の費用（相続の場合は売却価格の5％で計算可能）
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、印紙代など売却時にかかった費用
STEP2：特別控除の適用
条件を満たせば、譲渡所得から特別控除を差し引くことができます。
STEP3：税率の適用
控除後の所得に、所有期間に応じた税率を適用して税額を計算します。
• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315％
※相続で取得した場合は、被相続人が取得した日からの期間で判定します
4. 具体的なシミュレーション
実際の計算例をご紹介いたします。
ケース1：短期譲渡所得の場合（所有期間5年以下）
条件
• 売却価格：500万円
• 取得費：25万円
• 譲渡費用：20万円
計算
1. 譲渡所得：500万円 - （25万円 + 20万円）= 455万円
2. 税額：455万円 × 39.63％ = 約180万円
ケース2：長期譲渡所得の場合（所有期間5年超）
同じ条件で所有期間が5年を超える場合：
計算
1. 譲渡所得：455万円（同上）
2. 税額：455万円 × 20.315％ = 約92万円
このように、所有期間の違いだけで約88万円も税額が変わってきます。
ケース3：相続で取得した土地の場合
相続で取得した土地の場合、取得費が不明なことが多く、また所有期間の計算方法も異なります。
条件
• 売却価格：500万円
• 取得費：500万円 × 5％ = 25万円（概算取得費）
• 譲渡費用：20万円
• 所有期間：被相続人が取得した時点からの期間で判定
多くの場合、被相続人が長期間所有していたため、長期譲渡所得（20.315％）が適用されることが多いです。
ケース1：短期譲渡所得の場合（所有期間5年以下）
条件
• 売却価格：500万円
• 取得費：25万円
• 譲渡費用：20万円
計算
1. 譲渡所得：500万円 - （25万円 + 20万円）= 455万円
2. 税額：455万円 × 39.63％ = 約180万円
ケース2：長期譲渡所得の場合（所有期間5年超）
同じ条件で所有期間が5年を超える場合：
計算
1. 譲渡所得：455万円（同上）
2. 税額：455万円 × 20.315％ = 約92万円
このように、所有期間の違いだけで約88万円も税額が変わってきます。
ケース3：相続で取得した土地の場合
相続で取得した土地の場合、取得費が不明なことが多く、また所有期間の計算方法も異なります。
条件
• 売却価格：500万円
• 取得費：500万円 × 5％ = 25万円（概算取得費）
• 譲渡費用：20万円
• 所有期間：被相続人が取得した時点からの期間で判定
多くの場合、被相続人が長期間所有していたため、長期譲渡所得（20.315％）が適用されることが多いです。
5. 利用できる優遇措置
500万円での土地売却で利用できる可能性のある特例をご紹介します：
1. 低未利用土地等の特別控除
o 都市計画区域内の低未利用地を売却した場合、100万円の特別控除
2. 平成21年・22年取得土地の特別控除
o 該当期間に取得した土地は1,000万円の特別控除
3. 収用等による売却の特例
o 公共事業などによる売却の場合、5,000万円の特別控除
4. 土地区画整理事業の特例
o 該当事業のための売却で2,000万円の特別控除
5. 住宅地造成事業の特例
o 該当事業のための売却で1,500万円の特別控除
6. 農地保有合理化の特例
o 農地の売却で800万円の特別控除
1. 低未利用土地等の特別控除
o 都市計画区域内の低未利用地を売却した場合、100万円の特別控除
2. 平成21年・22年取得土地の特別控除
o 該当期間に取得した土地は1,000万円の特別控除
3. 収用等による売却の特例
o 公共事業などによる売却の場合、5,000万円の特別控除
4. 土地区画整理事業の特例
o 該当事業のための売却で2,000万円の特別控除
5. 住宅地造成事業の特例
o 該当事業のための売却で1,500万円の特別控除
6. 農地保有合理化の特例
o 農地の売却で800万円の特別控除
6. 女性目線でのアドバイス
1. 売却時期を戦略的に考えましょう
急いで売却する必要がなければ、所有期間が5年を超えてから売却することで、大幅な節税効果が期待できます。ただし、相続で取得した土地の場合は、被相続人（故人）が取得した時点からの期間で判定されるため、既に長期譲渡所得の対象となっている場合も多いです。
2. 必要書類を事前に整理しましょう
取得時の契約書や領収書など、税金計算に必要な書類を早めに準備しておくことが大切です。特に相続で取得した土地の場合、関連書類の収集に時間がかかることがあります。
3. 専門家に相談することをお勧めします
税務は複雑で、適用できる特例を見落とす可能性もあります。税理士さんに相談することで、最適な売却方法をアドバイスしてもらえます。
4. 特例の要件を事前に確認しましょう
せっかく特例があっても、要件を満たしていなければ利用できません。売却前に適用可能な特例がないか、しっかりと確認することが大切です。
5. 資金計画をしっかりと立てましょう
税金は売却の翌年に支払いが発生します。売却代金をすべて使ってしまわず、税金分はしっかりと確保しておきましょう。
急いで売却する必要がなければ、所有期間が5年を超えてから売却することで、大幅な節税効果が期待できます。ただし、相続で取得した土地の場合は、被相続人（故人）が取得した時点からの期間で判定されるため、既に長期譲渡所得の対象となっている場合も多いです。
2. 必要書類を事前に整理しましょう
取得時の契約書や領収書など、税金計算に必要な書類を早めに準備しておくことが大切です。特に相続で取得した土地の場合、関連書類の収集に時間がかかることがあります。
3. 専門家に相談することをお勧めします
税務は複雑で、適用できる特例を見落とす可能性もあります。税理士さんに相談することで、最適な売却方法をアドバイスしてもらえます。
4. 特例の要件を事前に確認しましょう
せっかく特例があっても、要件を満たしていなければ利用できません。売却前に適用可能な特例がないか、しっかりと確認することが大切です。
5. 資金計画をしっかりと立てましょう
税金は売却の翌年に支払いが発生します。売却代金をすべて使ってしまわず、税金分はしっかりと確保しておきましょう。
7. まとめ
500万円の土地売却では、条件によって数十万円から180万円程度の税金がかかる可能性があります。しかし、適切な知識と準備があれば、税負担を大幅に軽減することも可能です。
大切なのは、売却を急がず、じっくりと計画を立てることです。所有期間や特例の活用により、同じ土地でも税額が大きく変わってきます。
土地売却は人生でそう何度も経験するものではありません。だからこそ、私たち不動産に携わる者や税務の専門家に気軽にご相談ください。皆様の大切な資産を、最も有利な形で活用できるよう、全力でサポートさせていただきます。
土地売却に関するご質問やご相談は、いつでもお気軽にお声がけください。皆様の笑顔のために、心を込めてお手伝いさせていただきます。
大切なのは、売却を急がず、じっくりと計画を立てることです。所有期間や特例の活用により、同じ土地でも税額が大きく変わってきます。
土地売却は人生でそう何度も経験するものではありません。だからこそ、私たち不動産に携わる者や税務の専門家に気軽にご相談ください。皆様の大切な資産を、最も有利な形で活用できるよう、全力でサポートさせていただきます。
土地売却に関するご質問やご相談は、いつでもお気軽にお声がけください。皆様の笑顔のために、心を込めてお手伝いさせていただきます。