築古・古家でも売れる！古い家の売却術を心を込めて解説します

1.「古い家は売れない」は本当？まずこれを知ってほしい

「築年数が古い家は誰も買わない」——これは誤解です。
国土交通省の調査によると、2023年に売買された中古戸建住宅の平均築年数は27.2年。つまり、築20年・30年の家でも実際に市場で売れているのです。
近年、新築住宅の価格高騰や供給減少を背景に、中古住宅・リノベーション物件への注目が高まっています。「古いからこそ安く手に入れて自分好みに改装したい」という買主層も確実に増えています。また、古い家の土地に目をつけて購入を検討する方も多く、建物よりも土地の価値で評価されるケースも少なくありません。
大切なのは「古いから売れない」とあきらめるのではなく、その家に合った売り方を選ぶことです。

⭐ ポイント：「古い家＝価値がない」ではありません。その家ならではの価値を見つけることが売却成功の鍵です。

2. そもそも「古い家」ってどのくらい築年数？

明確な定義はありませんが、目安となるのが法定耐用年数です。これは税務上の減価償却の基準で、建物の構造によって次のように定められています。

構造	法定耐用年数の目安
木造・木骨モルタル造	約22年
軽量鉄骨造	約19〜27年
重量鉄骨造	約34年
鉄筋コンクリート造（RC造	約47年

木造住宅の場合、築22年を超えると法定耐用年数が切れ、市場での建物評価額はほぼゼロに近くなります。そのため、一般的には築20〜30年以上を「古い家」と表現することが多いです。
ただし、法定耐用年数はあくまで税務上の数字であって、実際に住めなくなる年数ではありません。日頃から手入れをしていれば、築50年・60年でも十分に住める家はたくさんあります。立地・土地の広さ・建物の状態・リフォーム履歴などによって、古い家でも高値で売れることは十分にあります。

3. 古い家を売る4つの方法

古い家の売却には、いくつかの方法があります。家の状態・立地・ご事情に合わせて、最適な方法を選びましょう。どの方法が合っているかは、まず不動産会社に相談することが一番の近道です。

方法① そのままの状態で売る（古家付き土地として）

最もシンプルでコストのかからない方法です。建物をそのままの状態で売り出し、買主が購入後にリフォームや解体を行います。「安く買って自分でリノベーションしたい」という買主層には非常に人気のある売り方です。
こんな家に向いている：
● 管理状態が比較的良好な家
● 過去にリフォーム歴がある家
● 立地が良く、土地の需要が高いエリアにある家

⚠ 注意：建物の状態が著しく悪い場合は、買主が現れにくいことも。まずは不動産会社に現状を見てもらいましょう。

方法② 古民家として売る

築40〜50年以上の家、特に和風の趣が残っている家は「古民家」として売り出すことで、新たな買主層にアピールできます。畳・障子・縁側・太い梁など、古い家ならではの風情を求める方は増えており、古民家カフェ・ゲストハウス・民泊などへの活用を目的とした購入者も少なくありません。周囲が自然豊かな環境であれば、さらに需要が高まる可能性があります。

こんな家に向いている：
● 築40〜50年以上の木造住宅
● 和の趣が残っている家（畳・障子・縁側・太い梁など）
● 自然豊かな環境にある家

方法③ 解体して更地にしてから売る

建物の老朽化が著しい場合や、立地が良く土地としての需要が高い場合は、建物を解体して更地にしてから売却する方法も有効です。新築を建てたい買主にとっては、解体の手間が省けるため購入しやすくなります。
ただし、原油価格高騰による運搬費の上昇や人件費の高騰により、解体費用の相場は年々上昇傾向にあります。2025年時点での解体費用の目安は次のとおりです。

構造	坪単価の目安	30坪の場合の費用目安
木造	4万〜6万円	約120万〜180万円
鉄骨造	5万〜8万円	約150万〜240万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	7万〜10万円	約210万〜300万円以上

※ 上記はあくまで目安です。立地条件・道路幅・残置物の有無・アスベストの有無などにより、費用が大きく変わります。数年前のネット情報を鵜呑みにせず、最新の相場に基づいた見積もりを取ることが失敗しないためのポイントです。必ず複数の解体業者から見積もりを取ってご確認ください。

また、アスベストを含む建材を使用している建物の場合、事前調査や専門的な除去作業が必要となり、解体費用に数十万円単位で上乗せされることがあります。特に築年数の古い家では注意が必要です。
さらに、自治体によっては空き家の解体に対する補助金制度を設けている場合があります。事前に市区町村の窓口や不動産会社にご確認ください。

⚠ 解体前に必ず確認すること：解体してしまうと二度と新しい建物が建てられない土地（再建築不可物件）が存在します。解体する前に必ず不動産会社や役所に確認しましょう。また、建物がある状態と更地では固定資産税の扱いが変わる点にも注意が必要です。

方法④ 不動産会社に買い取ってもらう（買取）

仲介（一般市場での売却）ではなく、不動産会社が直接買い取る方法です。買主を探す手間がなくスピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。
ただし、買取価格は一般市場での売却価格より2〜3割程度低くなることが多いです。価格より「早さ・確実性」を優先したい方に適した方法といえます。

4. 売却前に必ず確認したい3つのポイント

古い家の売却では、事前に確認しておくべき重要なポイントがあります。知らずに進めると、後でトラブルになることもありますので、しっかり押さえておきましょう。

ポイント① 旧耐震基準か新耐震基準かを確認する

1981年（昭和56年）6月を境に、建築基準法の耐震基準が大きく変わりました。それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、以降は「新耐震基準」に分類されます。
旧耐震基準の建物は、買主が住宅ローンを組む際に金融機関の審査が厳しくなる場合があり、売却が難しくなることがあります。ご自身の家がいつ建てられたか、まず確認しておきましょう。
なお、旧耐震基準の建物でも、耐震診断を受けて耐震性能を証明することで売れやすくなるケースがあります。

ポイント② 再建築不可物件かどうかを確認する

「再建築不可物件」とは、現在の建築基準法の規定（接道義務など）を満たしていないため、建物を取り壊した後に新たな建物を建てることができない土地のことです。
再建築不可物件は、通常の物件に比べて売却が難しく、価格も大幅に下がる傾向があります。ご自身の物件が該当するかどうかは、役所や不動産会社に確認してください。

ポイント③ 契約不適合責任について理解しておく

ポイント③ 契約不適合責任について理解しておく
「契約不適合責任」とは、売買契約で伝えていなかった欠陥や不具合が引き渡し後に発覚した場合、売主が買主に対して責任を負うことをいいます。古い家は雨漏り・シロアリ被害・基礎のひび割れなど、目に見えない不具合が潜んでいることがあります。
これを防ぐために有効なのがホームインスペクション（住宅診断）です。売却前に専門家に建物の状態を診断してもらうことで、不具合を事前に把握でき、買主への正直な開示ができます。また、瑕疵担保保険（既存住宅売買瑕疵保険）の付保も、買主の安心感を高める有効な方法です。

⭐ ポイント：把握している不具合は必ず買主に正直に開示することが、トラブル防止と信頼関係構築の基本です。隠すことは絶対にやめましょう。

5. 内覧で差がつく！古い家を少しでも高く売るコツ

方法を選んだら、次は「少しでも良い条件で売る」ための工夫です。大掛かりなリフォームは費用対効果が見合わないことも多いですが、次のような工夫は費用をかけずに大きな効果があります。

● 【徹底的に清掃・においを取り除く】内覧時の第一印象は非常に重要です。窓ガラス・水回り・換気口・床などを徹底的に清掃し、カビやペットの臭いも対策しましょう。プロのハウスクリーニングに依頼するのも効果的です（費用は5〜15万円程度）。
● 【不用品・荷物をできるだけ処分する】荷物が多い状態の家は「狭く・暗く・古く」見えます。できるだけ不用品を処分し、部屋をすっきりさせることで、空間の広さと明るさが際立ちます。
● 【庭・外回りを整える】外観は買主が最初に目にする部分です。庭の草刈り・植栽の剪定・玄関まわりの清掃を行い、第一印象をアップさせましょう。
● 【リフォーム歴・メンテナンス記録を整理しておく】過去にリフォームや設備交換をした記録があれば、それをまとめておくことで「手入れが行き届いた家」という印象を与えられます。
● 【古い家の「魅力」を積極的にアピールする】広い敷地・高い天井・太い梁・落ち着いた和の雰囲気など、築古物件ならではの魅力があります。担当の不動産会社と一緒に、その家だけの強みを言語化して買主に伝える工夫をしましょう。

⭐ ポイント：大規模リフォームより「清潔感・明るさ・正直な情報開示」が、古い家の売却成功の三大条件です。

6. 売れないまま放置するとどうなる？

「とりあえず今は売らなくていいか……」とそのまま放置している方もいらっしゃいますが、古い家を放置することには大きなリスクがあります。

【リスク①】固定資産税が上がる可能性がある

空き家が「特定空き家」に認定されると、固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が最大6倍になることがあります。

【リスク②】建物の価値がさらに下がる

人が住まない家は急速に劣化します。放置すればするほど売却価格は下がり、修繕・管理のコストだけがかかり続けます。

【リスク③】近隣への迷惑・法的責任

老朽化した建物の外壁落下・庭木のはみ出し・害虫発生などで、最悪の場合、損害賠償責任を問われることも。

【リスク④】相続人に問題が引き継がれる

売れ残った古い家は、将来的に子や孫の世代へ問題がそのまま引き継がれます。処分の選択肢が多い今のうちに動くことが大切です。

⭐ ポイント：「売れなければ放置でいい」ではなく、「売れないならどうするか」を早めに不動産会社と一緒に考えることが大切です

7. 女性目線でのアドバイス

● 【「こんな家、申し訳ない」と思わなくて大丈夫】古い家を売ることに罪悪感を感じる方もいらっしゃいます。でも、その家を欲しいと思っている人が必ずいます。自信を持って売却に臨みましょう。
● 【実家の片付けは「少しずつ」で大丈夫】まず不動産会社に現状のまま相談し、「いつまでに・どこまで片付ければいいか」を確認してから動くと、無駄な労力を省けます。
● 【親の思い出が詰まった家だからこそ】「売ること＝捨てること」ではありません。その家を大切に使ってくれる次の人へバトンを渡すことも、立派な選択です。
● 【「古い家専門」の不動産会社を選んで】築古物件の売却実績が豊富か・担当者が丁寧に状況を聞いてくれるか・査定額の根拠を説明してくれるかを必ず確認してください。
● 【まずは現状のままご相談を】「片付けが終わってから」と準備を待つ必要はありません。プロの目で見ることで、何をすべきか・何をしなくていいかが明確になります。解体費用の相場確認や補助金の調査なども、私たちが一緒にお手伝いいたします。

8. まとめ

古い家でも、正しい方法と知識で進めれば、必ず売ることができます。大切なのは「諦めないこと」と「その家に合った売り方を選ぶこと」です。

今日から始められる3つのステップをご提案します。

STEP 1	まず不動産会社に現状のまま相談し、訪問査定を依頼する。自分で判断せず、プロの意見を聞くことが最初の一歩です。
STEP 2	「旧耐震基準か・再建築不可物件か」を確認し、自分の家がどの売り方に向いているかを不動産会社と一緒に検討する。
STEP 3	解体を検討する場合は、必ず複数の解体業者から最新の見積もりを取り、どうして費用対効果を判断する。解体費用は年々上昇しており、数年前の情報をそのまま参考にするのは危険です。

「古いから」とあきらめるには、まだ早いです。大切な家を次の誰かへ届けるために、私たちが全力でサポートいたします。どんな小さなご相談でも、どうぞお気軽にお声がけください。皆様の笑顔のために、心を込めてお手伝いさせていただきます。